深化红色物业建设，提升小区治理水平
兹定于2024年11月6日（星期四）15:00，宁国市住建局在市融媒体中心就“深化红色物业建设，提升小区治理水平”主题举办在线访谈，欢迎广大网友进行咨询!
欢迎词 |
大家好，很高兴通过宁国传媒网的“在线访谈”栏目与你们进行在线交流，我们今天的访谈主题为：深化红色物业建设，提升小区治理水平。下面将为大家答疑解惑，欢迎大家提问咨询。 |
提问 1 |
【钻山小炮】 我们购房时交纳的物业专项维修资金有什么作用?[2025-11-06 15:06] (3次赞) |
| 【】 新修订的《安徽省物业专项维修资金管理办法》于今年7月1日正式施行，根据规定，物业专项维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。 共用部位、共用设施设备保修期内发生质量问题需要维修的费用，应由建设单位承担；日常维护的费用由物业服务企业从业主交存的物业费中支出（根据《安徽省物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业原则上要单列不低于10%的物业费，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修养护）。 物业专项维修资金的管理，遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。维修资金的使用分为一般使用和应急使用，业主委员会也可以按年度申请使用维修资金。 一般使用：由物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议，业主委员会制定物业专项维修资金使用方案。实施物业管理但尚未成立业主委员会的，由相关业主或者物业服务企业制定物业专项维修资金使用方案。 物业专项维修资金使用方案应当由物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主委员会向市住建局（物管中心）提供经表决的使用方案，市住建局（物管中心）收到使用方案后核实符合物业专项维修资金使用规定的，通知专户管理银行办理物业专项维修资金划转手续。 应急使用：根据《安徽省物业管理条例》第87条规定：发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议（需经业主委员会、相关业主同意），并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用： （一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的； （二）电梯故障危及人身安全的； （三）消防设施损坏的； （四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的； （五）楼体外立面有脱落危险的； （六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的； （七）二次供水设施损坏的； （八）其他危及房屋安全的情形。 应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。 按年度申请使用：业主委员会按年度申请物业专项维修资金的，业主委员会要制定物业专项维修资金年度使用计划，应当由物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 物业专项维修资金使用方案、应急处置方案、年度使用计划的内容应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、维修单位选聘方式等。用于维修、更新和改造项目的鉴定评估、设计、审价、监理、招标服务等费用，可以计入维修、更新和改造成本，与工程预算总额并列计入费用预算。（宁国市住建局物管中心0563-4032467）[] |
提问 2 |
【山野的风】 宁国的物业费收费标准是怎么定的？空置房需要交物业费吗？有什么优惠政策？[2025-11-06 15:11] (2次赞) |
| 【】 关于物业费收费标准问题。根据《安徽省物业服务收费管理办法》， 物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。目前，普通住宅小区的前期物业服务收费标准实行的是政府指导价，其他物业服务收费标准实行市场调节价。当前，我市普通住宅小区的前期物业服务收费标准依据的是2022年8月24日宁国市发改委、住建局联合发布的《关于调整宁国市普通住宅小区前期物业公共服务费标准的通知》，根据物业类型和物业服务等级制定收费指导标准，上浮不超过10%,下浮不限。各等级基准收费标准分别为：有电梯的住宅A级1.4元/m²˙月、B级1.3元/m²˙月、C级1.2元/m²˙月、D级1.0元/m²˙月；无电梯的住宅A级0.8元/m²˙月、B级0.7元/m²˙月、C级0.6元/m²˙月、D级0.45元/m²˙月。上述费用标准包含了共用部位、共用设施设备维护、运行(除二次供水设备)产生的用水、用电等公共能耗费。 关于空置房物业费问题。根据《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。物业服务包括小区公共部位卫生秩序的管理、消防电梯等公共设施设备的维护等，这些服务不因个别业主是否居住而停止。因此，即使房屋空置，业主仍需缴纳物业费。空置房是否可以减免物业费呢？根据《民法典》第944条的规定，结合全国人大法工委对地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费交纳等规定的审查研究案例，地方立法空置房物业费打折,与上位法不一致,应予以纠正。目前，我市没有空置房物业费减免的相关政策。空置房物业费是否减免，可以在物业服务合同中予以约定，未约定的，业主可与物业服务企业沟通协商，达成共识。[2025-11-06 15:12] |
提问 3 |
【长夜灯】 业主委员会的组建条件是什么？有哪些职责？[2025-11-06 15:18] (2次赞) |
| 【】 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组，组织成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）《安徽省强化住宅物业管理服务的若干措施》（建房〔2023〕79 号）精神，对于暂不具备设立业主大会条件的小区，参照组建业主大会筹备组的规定，组建由街道（乡镇）、社区居（村）委会、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。物业管理委员会的任期一般不超过二年，期满仍不符合成立业主大会或者选举产生业主委员会条件的，由街道（乡镇）重新组建物业管理委员会。 根据相关法律、法规规定，业主委员会主要履行以下职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况； （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷； （九）业主大会赋予的其他职责。[2025-11-06 15:20] |
提问 4 |
【半塘】 我想咨询一下，今年的老旧住房装修补贴政策，我在网上申报成功了，为什么还没有审核通过？[2025-11-06 15:22] (3次赞) |
| 【】 今年的旧房装修补贴政策和2024年不同，全部实行了线上申请，且补贴金额也有所变化，根据宣城市住房和城乡建设局《关于开放旧房装修补贴线上申请的公告》，本轮补贴宣城市计划发放510万元，2025年9月24日上午9点至11点宣城市系统开放时间段内，我市共收到业主个人装修改造申请287户，截至10月29日，在分配到宁国市的资金额度范围内，已审核141户。目前，已暂停审核工作，后续上级部门如追加补贴资金，我市将会继续按照系统申请先后顺序进行审核。[2025-11-06 15:25] |
提问 5 |
【云朵便利店】 我们小区之前的物业公司要撤出了，业委会还没有选聘到新的物业公司，怎么办？[2025-11-06 15:27] (3次赞) |
| 【】 根据《安徽省物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业退出物业项目时，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务，物业管理费用由业主承担。[2025-11-06 15:27] |
提问 6 |
【橘子海】 我们小区成立了业主委员会，想更换物业，需要什么程序？[2025-11-06 15:31] (3次赞) |
| 【】 决定选聘、续聘和解聘物业服务企业，由业主大会业主共同决定，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会应当按照业主大会议事规则的规定，召开业主大会定期会议。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。2024年我局印发《关于进一步规范我市物业服务招标管理工作的通知》，要求招标单位按照申请、拟定选聘方案、组织方案论证等程序开展物业招投标。[2025-11-06 15:34] |
提问 7 |
【散步日记】 我想在小区地面安装电动车充电桩，物业公司不给开具证明，合理吗？[2025-11-06 15:35] (3次赞) |
| 【】 需要明确你对这个车位是否拥有固定的产权或至少一年以上的使用权。根据《民法典》第267条，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。你提到的是“小区地面”车位，产权应当属于业主共有，物业公司无权开具相关证明。[2025-11-06 15:36] |
提问 8 |
【等风来】 我们小区建成有10多年了，维修资金使用完了，怎么办？[2025-11-06 15:37] (3次赞) |
| 【】 《安徽省物业专项维修资金管理办法》第10条规定，业主物业专项维修资金分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续筹。已成立业主大会的，由业主委员会拟定物业专项维修资金续筹标准和方案，提交业主大会决定后组织实施；未成立业主大会的，续筹物业专项维修资金的具体办法由市、县人民政府物业主管部门会同财政部门制定。第32条规定，业主未交存或者未续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促交存。根据《宁国市住房和城乡建设局关于印发宁国市住宅专项维修资金续筹工作有关事项的通知》（建办〔2025〕44号），我市住宅专项维修资金的具体续筹工作由业主委员会组织实施；未成立业委会的，续筹工作由街道办事处（乡镇人民政府）组织社区居（村）民委员会实施。维修资金可按照业主大会决定的标准续筹，也可以参照宁国市现行首期住宅专项维修资金交存标准：配备电梯的物业90元/平，未配备电梯的物业60元/平。[2025-11-06 15:39] |
提问 9 |
【偷懒D月亮】 我们小区一些车辆随意停放，占用消防通道，物业公司只是进行一些劝阻，达不到效果，哪个部门能管？[2025-11-06 15:41] (3次赞) |
| 【】 根据《中华人民共和国消防法》相关规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，应由消防部门依法进行查处。业主在物业管理活动中应当遵守管理规约和公共秩序等方面的规章制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定做好安全防范工作，落实巡检制度，对占用、堵塞消防通道的行为，应劝阻、制止、报告消防部门。 为进一步加强住宅小区车辆管理，缓解“停车难”问题，2025年9月，市委组织部 住建局印发了《宁国市住宅小区“停车难”专项整治行动实施方案》，方案计划通过提升小区周边停车资源利用效率，增设停车位，健全小区停车管理制度，加强执法进小区等措施，缓解小区“停车难”矛盾，提升小区居民停车便利度和满意度。在此，我们也呼吁广大业主自觉将机动车、非机动车，停放在停车泊位，不侵占绿化和人行道，不占用、堵塞消防通道。[2025-11-06 15:42] |
提问 10 |
【拾光】 哪些小区可以纳入老旧小区改造范围？[2025-11-06 15:45] (3次赞) |
| 【】 根据国家和省有关工作要求，对于2000年之前建成的小区，基础设施和公共服务设施老旧缺失，居民改造意愿强烈的，做到应改尽改，可以适当放宽到2005年之前建成的小区，但有严格的比例限制（户数占比不超过15%）。[2025-11-06 15:46] |